近日，“提前还贷比借钱难”“提前还贷可以省多少钱”等话题陆续登上各大平台热搜榜，国内一些一二线城市已出现“提前还贷潮”，如今，宜宾的情况又是如何呢？
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房贷利率降低引发“提前还贷潮”？
近年来，随着房地产行业遇冷，为了刺激消费，各大城市的房贷利率出现了不同程度的下调。日前，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，随后，不少城市的房贷利率再次下调，有的甚至进入了“3”的时代，这令许多之前房贷利率在5.6%—6.3%时期的买房人感到有些“冤”，因此，为了减少偿还银行的贷款利息，许多人选择了“提前还贷”。
那么，近期宜宾的房贷利率将会下降吗？在2022年12月29日，宜宾召开的扩大内需工作推进会上就提出：引导全市金融机构切实执行住房信贷政策，按利率下限放贷，降低购房人资金成本。紧盯中省差别化住房信贷政策调整放宽信号，一旦政策延期信号明朗，及时向人行成都分行申请将宜宾首套房商贷利率下调至4%以下。而在今年2月7日，四川省人民政府出台关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知就明确指出：优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限，落实居民个人换购住房个人所得税优惠政策，支持刚性和改善性住房需求。省市相关文件释放出的这些信号，预示着宜宾房贷利率将有可能迎来新调整。
“最近听到许多消息都在说提前还贷可以省十几万的利息，所以，才来银行咨询一下，但想马上提前还贷都不得行，银行的工作人员跟我说要在网上银行APP上预约，至少在一个月后，银行通知你来办理才可以。”市民赵岚近日为了提前还贷的事情四处奔走：“听我朋友说，她之前办这个事情都花了两三个月，主要是前面预约的人太多了，手续也比较多。”
针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会于2月9日召开了部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
“提前还贷”等于理财？
近日，网络热议：提前还贷相当于理财，省下的一大笔利息钱可以做生意、用于房屋装修、日常消费、购买二套房等。
不过，专家建议：面对“提前还贷潮”，保持理性最为重要。“是否提前还贷，贷款人要根据自身资金、投资和资产配置等多方面情况，进行综合考虑后再作出选择。如果个人手中的金融资产数量充足、收益能够覆盖或大部分覆盖房贷利息，继续选择进行投资会更为划算。但如果持有的是风险较低的固定收益类资产，回报低于按揭贷款利息，提前还贷是可行的选择。但同时，专家也提示，目前理财、存款等无风险或低风险投资收益较低的情况，在未来也存在发生变化的可能。因此，如果是并不属于较高房贷利率区间的贷款人，不建议盲目扎堆提前还贷。
另外，走访中，一些市民也希望通过提前还贷，将原来抵押的房屋置换出来，再申请住房抵押贷款，这样算来，就可以有一笔数目不小的流动资金用于投资理财。
然而，经过调查发现，此举的可行性较小。一来，住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。根据相关规定，抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如:炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。二来，提前将房产贷款还清后，仍需要办理房产解除抵押手续，具体需要贷款人填写好《抵押注销申请表》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或者抵押证明到当地房管部门办理解抵押手续，手续繁杂且需要排队办理；同时，贷款人在提前还清房贷后，还要办理新房贷款完结手续，银行会出具相关的房贷结清证明，这个证明也是房管局办理解除抵押所需材料，其办理过程同样需要耐心等待。此外，即使可以办理住房抵押贷款，其贷款最高金额也只是预估价（由专业评估机构评估抵押房屋的价格）的70%，且许多专款专用贷款金额的限额是有限制的，幻想获得更多资金的可能性不大。据宜宾某商行客户经理介绍：“例如，住房抵押贷款金用于房屋装修的，抵押金额在30万元以下的可以由贷款人自行支付（即银行将资金转在贷款人账号上），30万元以上的则直接转到装修公司的账号上。”
其实，在宜宾各大商行，住房抵押贷款的利率在通常情况下都比买新房的商贷利率高且年限短，“一些人想通过‘提前还贷’再进行‘住房抵押贷’获取流动资金的想法，可以说有些盲目跟风了。”市民叶敏分析认为，“许多人跟风‘提前还贷’的原因主要在于他们觉得现在正是下手买房的好时机。”
根据宜宾市住房和城乡建设局2月15日发布的1月份宜宾主城区备案数据显示，宜宾商品房备案套数环比下跌443套，因此，有人认为：宜宾主城区楼市售价“5”字头（即：售价5千元左右）增多，成交疑似预冷，宜宾房价终于降了，现在正是买房“窗口期”宜宾房价终于“接地气”了，简直“梦回2014”……网络上的各种声音仿佛指向：此时不买房更待何时？那么，宜宾主城区各大楼盘销售部情况如何呢？经过实地走访，宜宾楼市俨然迎来了春天，楼市“回暖”苗头明显。
“商转公”呼声持续高涨！
眼看“提前还贷”难度大，一些市民呼吁宜宾应尽早恢复“商转公”业务。原来，自2022年10月1日起，中国人民银行决定，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
一直以来，公积金贷款利率比银行贷款利率低，成为人们贷款买房首选的“香饽饽”。不过，早在2018年6月底，宜宾市决定取消商业性住房贷款转住房公积金贷款业务。截至2022年12月末，宜宾市住房公积金个贷率仍超过80%，贷款资金仍处于紧张的状况。
据宜宾市住房公积金中心回应：因商转公是将已经购得房屋的商业银行贷款转化为住房公积金贷款，对于商转公的申请人来说，已不存在发放贷款资金方能解决购房的问题。在资金有限的情况下，为更好地发挥住房公积金保障职工基本住房需求的职能作用，保障尚未获得刚需住房的缴存职工可获得资金用于购房，我市取消了商转公业务。因此，截至目前，人们想要在宜宾办理“商转公”的业务暂时是行不通的，只能办理提取公积金偿还商业贷款的业务。
警惕“提前还贷”的风险
近期，在高贷款利率时期买房的人直言“亏了”，于是，许多人想在此次降息潮中，也把之前的贷款利息降低。因此，市面上催生出一批“贷款中介”，他们宣称可以办理银行“经营贷”用于结清住房贷款，可以“帮助”贷款人节省一大笔利息。
然而，多家银行呼吁广大市民，应警惕此类“贷款中介”的诱导，识别违规转贷背后隐藏的风险：一是骗贷法律风险，消费者如伪造经营资料，以欺骗手段获取银行贷款，情节严重的，司法机关将依法追究刑事责任；二是违规用贷风险，如消费者未按贷款合同约定用途使用贷款，银行有权提前收回贷款，消费者将承担违约责任；三是续贷风险，所谓的中长期经营贷只是额度授信，支用到期需重新审核且利率也有变化可能，面临较大续贷风险；四是财务风险，“贷款中介”可能收取高额过桥资金，中介服务等费用，实际综合成本可能超过银行房贷利率，甚至有贷款被骗走的风险；五是个人信息风险，部分“贷款中介”出售消费者信息，谋取非法利益。
此外，由于“提前还贷”可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，多家银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。根据《民法典》第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。因此，银行作为债权人，是否允许购房者提前还款以及是否收取一定的违约金或补偿金等，需要根据其与购房者签订的贷款合同来确定。如果双方的贷款合同中规定，提前还房贷需要支付违约金或补偿金，就需要按照合同执行收取费用。
本文刊登于《新三江周刊》2月23日8期
作者：冯璐平 李季
文中部分人物系化名
来源：《新三江周刊》宜宾传媒网