“基本每天都有成交，上周末洽谈区的桌子都摆到卫生间门口了，不够坐。”南沙金洲板块一楼盘销售人员对后市充满信心，透露可能上调价格。从克而瑞数据来看，今年1月南沙新房去化周期达到33.7个月，仍高于全市平均去化周期。业内预计，虽然消耗库存也需要一定时间，但今年区府-金洲板块会率先复苏，房价也会逐步企稳。
■记者 魏鑫 文/图
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【资料图】
去化承压
越来越多楼盘促销揽客
由于去化承压，越来越多楼盘以“打折促销”的方式揽客。据克而瑞监测，1月南沙新房网签均价为26956元/m2，接近2020年的价格。一名销售人员在向记者推介明珠天悦江湾时，表示“现在入手，起码比之前省了五六十万元”。
在这其中，“南沙房价天花板”板块也逐步价值回归。克而瑞统计，今年1月份横沥岛板块一手成交均价为30568元/m2，较去年全年均价下调约5000元/m2，板块内多个楼盘“以价换量”。
横沥岛-明珠湾的价格内卷在去年就已拉开序幕，记者2022年走访美的江上沄启时，楼盘销售人员就已告知记者，最新售价相较开盘“起码便宜100万元左右”。此外，中指院监测到，去年旭辉曜玥就通过推出特惠房源，将最低单价拉至2.8万元/m2，相较此前售价，回调了8000元/m2。
此外，铂玥明珠ONE、建发明珠湾玺、深业颐泽府、绿城桂语汀澜等多个楼盘，均有不同程度的回调，回调1000-5000元/m2。开盘前吹风“4字头”的湾区金融城，目前均价3.5万元/㎡，已经算横沥岛上偏贵的价格。横沥岛-明珠湾板块整体售价仍维持在2.8万-3.2万元/m2。
与此同时，区府-金洲、黄阁等板块，促销力度也持续加码。星河东悦湾位处区府板块，目前单价约2.8万元，对比2021年3.4万元/m2的均价，价格相当有诚意。黄阁板块的保利南沙天汇，主推80m2三房，折后总价为160万元，单价重回1字头；与其一路之隔的越秀滨海花城，销售人员透露吹风价2万元/m2左右，不排除有1字头单位。值得关注的是，越秀滨海花城不仅主打一线江景，距3万+/m2的明珠湾也仅一江之隔。楼盘销售人员表示，越秀滨海花城的目标客群，是吸纳寻求撬动明珠湾发展利好的刚需客。
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“配套成熟的板块，市场有望率先企稳”
网签数据显示，近半年南沙销量最高楼盘是星河东悦湾，总共成交234套。星河东悦湾定位改善需求，户型偏大，总价在南沙来说并不便宜。但仍不影响其成为南沙销冠，可见价格并非左右南沙新房销售的绝对优势。配套成熟是该楼盘热销的“杀手锏”。从楼盘出发，驱车约10分钟内，可到南沙区府，万达广场、金洲地铁站等核心区域，部分单元还可望蕉门河景，视野开阔。
记者从项目营销中心看到，即便是工作日，也不乏有人过来看房。“今天还算人少的，周末的时候人更多。”现场有一名购房客户表示，自己是从番禺过来的，逛了一圈，就区府-金洲一带配套最完善，现在这价格也不算高，担心市场回暖后楼盘涨价，便趁着人少的工作日过来。
伴随市场预期修复，一名业内人士向记者透露，有楼盘已开始调价。“铂玥明珠ONE此前约2.6万元/m2，现在已经调到2.8万元/m2了。”
不过，目前南沙的商业、教育、市政配套，主要还是集中在区府-金洲板块，房地产研究专家邓浩志认为，区府-金洲板块因为配套成熟，会有良好表现，“这个板块没有过多炒作题材，价格相对理性，今年有望率先复苏，而南沙整体房价今年也会逐步企稳。”
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小户型供应增加，刚需盘热度攀升
从产品上看，南沙的新房市场存在明显分化。黄阁、万顷沙板块主打刚需市场，主力户型以80-100㎡为主；而横沥岛、区府-金洲、南沙湾等板块偏向改善客群，主力户型多见100㎡以上的大平层。但从成交表现上看，不管是刚需盘还是改善盘，均有良好的成交表现。
像星河东悦湾，尽管主推100m2以上的大平层，总价会偏高一些，但不影响其成为南沙销冠盘；而保利南沙天汇主推90m2以下户型，数据显示该盘目前去化率已超七成。
记者查阅近半年销量前十的楼盘，发现南沙新房的成交表现未见明显分化，可见在南沙，不管面向刚需客和改善客，均有理想的销路。
不过，随着去化承压，特别是横沥岛、黄阁、区府-金洲板块今年均有新盘蓄势待发，开发商除了降价揽客，也将目标瞄准更多刚需客群，新入市的项目大有主打刚需之势。
与保利南沙天汇一路之隔的新盘越秀滨海花城，将携75m2、85m2三房和97m2四房面市。该项目主打刚需，90m2以下户型占比达81%，其中75m2三房是其主力户型。对比周边，保利南沙天汇目前主推的小户型为78m2和80m2，且所剩不多；中铁·阅江来目前最小户型也要去到89m2；即便“刚需圣地”黄阁，也少有80m2以下户型供应。
此外，去年底开盘的保利时光印象，也推出68m2三房户型，该户型在片区少有，且120万元起的总价，进一步拉低金洲板块的置业门槛。据该楼盘销售人员表示，最高时一天成交了17套，仅在2月第二周，楼盘来访就已超过650组，热度可见一斑。
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推动南沙楼市全面回暖，需支持合理购房需求
广州中原地产研究院数据显示，南沙在开年后首周（1月30-2月5日）成交新房123套，环比上涨392%，对比2022年开年首周（2月7日-13日）65套成交，已有回暖迹象。今年如何推动南沙市场全面复苏，邓浩志认为，关键在于释放更多购买力，南沙需要更加强有力的利好支持。“南沙人口规模较少，如果再限制外来的购买力，不利于人口向南沙聚集，加剧了南沙新房销售难度。”
南沙一楼盘销售人员向记者透露，2019年南沙实施人才新政，一度放宽购房门槛，引发火热行情。“当时客户为了抢房，直接线上签约。”该销售人员表示，如果南沙真的调整限购政策，或者通过其他方式释放更多名额，成交会大幅提升。
不过克而瑞广佛首席分析师肖文晓也强调，作为2035年广州城市规划的唯一副中心，南沙未来的经济发展被各方寄予厚望，但“房住不炒”是必须遵守的基本红线，因此还是要服从广州的全局安排，不大可能完全解除限购。“但有必要考虑动用一些政策工具箱，包括对南沙这类重点规划区域的人才购房政策给予一定倾斜等，支持合理的购房需求。”
此外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，发展南沙此类外围区，还需要落实规划图景。“如果没有产业、就业和本地人群内生的需求，仅仅靠规划前景吸引投资客的楼市，当投资客无法接续时，购房需求立马断层，前期供地形成的海量新房只能打折促销，投资房产的逻辑被颠覆了。”